0403強震重創花蓮，後續仍有許多大小餘震，不僅太魯閣國家公園滿目瘡痍，亦導致花蓮三棟大樓倒塌，逾百件建物被貼上「紅黃單」，有住戶2個月前剛入手因強震倒塌的「天王星」套房，卻面臨房屋倒塌，仍必須繼續繳納房貸的窘況。不只是中古屋，也有許多民眾發現，甚至連新成屋亦有因強震造成樑柱出現裂痕、牆壁磁磚剝落、地面滲水等情形，於此種剛買房就遇到房屋出現「瑕疵」的狀況，買受人於法律上有何有權利得以主張？

依民法第354、373條規定，在特定物買賣的情形下，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，此為無過失責任，房屋之出賣人應擔保點交時房屋無瑕疵，除非係因不可歸責於雙方之事由所致，否則若有瑕疵則買受人可依民法第359、360條規定，請求解約、減少價金或損害賠償。

又，依民法第348條第1項：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，出賣人之給付義務包含將標的物「交付」並「移轉所有權」予買受人，然而是否包含「須給付無瑕疵之標的物」，有「擔保說」及「履行說」之爭議，此將影響買受人得否同時主張「物之瑕疵擔保責任」及「不完全給付之債務不履行責任」。

「擔保說」認為給付義務只在於交付「當事人約定之物」，不包含須給付「無瑕疵之標的物」，因此民法第354條以下「物之瑕疵擔保責任」之性質與「債務不履行」並不相同，若出賣人按契約訂定時現狀交付，即符合民法第235條規定的依債之本旨交付，而不構成債務不履行；反之，「履行說」則認為給付義務包含「須給付無瑕疵之標的物」，因此民法第354條以下「物之瑕疵擔保責任」本質上就是一種特殊的「債務不履行」。

我國實務上關於「物之瑕疵擔保責任」及「不完全給付之債務不履行責任」之關係，得參照最高法院 77 年度第 7 次民事庭會議決議（一）之見解，如瑕疵發生在契約成立後，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任。而「瑕疵發生在契約成立前」雖非該次決議的範疇，惟依近來實務多數見解，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，則出賣人仍應負不完全給付之債務不履行責任，同時並構成物之瑕疵擔保責任（最高法院94年度台上字第1112號判決、臺灣高等法院臺中分院111年度上字第445號判決理由可資參照）。

因此，買受人若發見地震後房屋出現Ｘ型、Ｖ型裂痕、鋼筋外露，甚至倒塌等重要減損房屋效用之瑕疵，可評估由土木技師、結構技師公會、台灣營建研究院等專業單位為鑑定，買受人將因此等瑕疵係純粹歸因於地震所致，或是可歸責於建築師設計錯誤、建材或施工不良，而有不同之請求權，可參照下表一、二之整理。

以純粹歸因於地震之原因而言，「房屋是否已點交」為判斷時點，若尚未點交，且該瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，依最高法院109年度台上字第214號判決理由闡釋，買受人得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金；於給付不能之情形出賣人則依第225條1項免給付義務，買受人依第266條1項免對待給付，若已支付價金依266條第2項，得請求返還不當得利。然而，若房屋已點交始發生地震而致損壞，則對於此種不可抗力因素，依民法第373條規定，應由買受人承擔。

至於，若已交屋而後發生房屋損壞，係起因於建築師設計錯誤、建材或施工不良，則屬瑕疵發生在契約成立前，買受人於發見瑕疵後即通知出賣人，依瑕疵程度將可依民法第359、360條有關物之瑕疵擔保規定請求解約、減少價金或損害賠償。此外，若出賣人於締約時因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人可依該瑕疵得否補正而準用給付遲延與給付不能之規定，而為債務不履行上之損害賠償、解約等請求權。

惟，須注意者係物之瑕疵擔保請求權時效較債務不履行短，依民法第365條規定解除契約與減少價金之解除權及請求權，除非出賣人故意不告知瑕疵，否則於通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，至於損害賠償請求權，依最高法院99年度台再字第37號判決意旨，應與一般債務不履行作同一解釋為15年。

是以，根據上述將依買受人是否點交、房屋瑕疵之類型等情況，而得有不同之請求權利，而理論上，物之瑕疵擔保責任比起債務不履行責任於舉證上較為容易，因此建議買受人於發見瑕疵後，盡早以「存證信函」方式通知出賣人，並依個案需求為解除權或減少價金請求權，以避免罹於瑕疵擔保的消滅時效，始能保障自身權益。





[相關裁判]
最高法院 77 年度第 7 次民事庭會議決議（一）
最高法院 94 年度台上字第 1112 號 民事判決
臺灣高等法院臺中分院 111年度上字第445號判決
最高法院109年度台上字第214號判決
最高法院109年度台上字第214號判決
最高法院99年度台再字第37號判決

[相關法規]
民法第225、226、227、231、232、254、255、256、266、354、356、359、360、364、365、373條