「凶宅」在法律上並無明確定義，但就我國社會民情而言，房屋內若曾發生兇殺、自殺致死等非自然身故情事，通常即可被認定為凶宅，因其將導致民眾內心恐懼不敢居住其內、購買意願低落、價格大幅下跌等負面影響。在房屋、不動產交易市場中，常見因凶宅所衍生糾紛，如房屋出賣人隱瞞房屋實際上為凶宅，買受人嗣後始察覺誤購買凶宅，應如何請求救濟？若房東將房屋出租，房客卻於該屋中自殺使房屋成為凶宅，房東得否要求賠償？本文將以幾則我國法院判決簡介常見的法律上爭議。

關於凶宅與否之認定，法院有參考內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函之定義：「按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」。

就誤購凶宅之爭議而言，可能涉及者為民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。因此，若認為凶宅屬於物之瑕疵，則買受人可依民法上關於物之瑕疵擔保的規定，向出賣人主張解除契約或請求減少價金。

其中，凶宅之特殊性在於，雖其內曾發生他殺或自殺事故，但該房屋本身並未因此產生任何物理上之毀損，就外觀、功能而言，凶宅與一般房屋並無差異，仍可以正常居住或營業，似得認並無效用之瑕疵；惟，我國實務見解多認為凶宅仍屬價值瑕疵，如臺灣高等法院111年度重上字第173號民事判決理由：「易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵；且出賣人所負物之瑕疵擔保責任，乃法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，是否明知該凶宅事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任。」。亦即，因凶宅會造成買賣價格有顯著低落，屬價值瑕疵，出賣人無論有無過失皆應對買受人負物之瑕疵擔保責任。

然而，實務上亦有房屋內雖曾發生兇殺、自殺致死等非自然身故情事而屬於凶宅，法院卻認定不成立物之瑕疵者。如臺灣高等法院104年度消上字第3號民事判決謂：「而所謂『曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之「凶宅」具交易上重大瑕疵』導因於社會大眾對於此等房屋在心理層面上有相當程度之負面印象，致在房地產交易市場中出現接受程度及購買意願低落情形，進而造成價格低落，與房屋樑柱牆壁地面破損、漏水、傾斜、混凝土氯離子超過標準、鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵迥異，並非房屋內一發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件，即當然發生價值或效用減損、降低之瑕疵，必『該房屋曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件』之資訊有相當人數知悉或經通常管道可以得知，始產生影響市場價格之結果，而得在法律上評價為瑕疵，亦即曾發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件之房屋究否可認為具瑕疵，繫諸社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願，而社會大眾對於該等房屋之接受程度及購買意願不受市場上不存在且通常管道無法查知之資訊影響…如非上訴人於取得本件房地之所有權及占有後，利用特殊手段向公務機關索取資料，再由法院依其所取得之資料查詢，「本件房屋於九十四年十一月十九日發生○○○在屋內以一氧化碳自殺死亡」一節乏人知曉，且幾近無從查證、確認，在交易市場中並無價格低落情事，本件房屋於移轉所有權及移轉占有予上訴人時，並無減少交易價值之瑕疵。」。

易言之，該案法院認定縱屬凶宅仍不必然構成物之瑕疵，尚需判斷「是否已有相當人數知悉或經通常管道可以得知，進而產生影響市場價格」之要件，若連長年居住於同大樓之居民也不知曉該屋內曾有人自殺身亡之情事，社會大眾對於該屋之接受程度及購買意願未受影響，尚不具有減少價值之瑕疵，亦值得吾人參酌。

[相關裁判]
臺灣高等法院104年度消上字第3號民事判決
臺灣高等法院111年度重上字第173號民事判決

[相關法規、函釋]
民法第354條、第359條
內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函